Najväčšiu mieru rizika banky ako dlžníka aj ako veriteľa predstavuje úrokové riziko. Za dva hlavné zdroje uvedeného rizika možno považovať pôsobenie trhu a spôsob refinancovania hypotekárnych úverov. Hypotekárne produkty sú mimoriadne citlivé na zmenu makroekonomických podmienok a vyhovuje im stabilné ekonomické prostredie. Z hľadiska výšky úrokovej sadzby im vyhovujú nízke úrokové sadzby, pretože cena hypotekárneho úveru je fakticky daná podmienkami kapitálového trhu. Čím vyššie sú úrokové sadzby na kapitálovom trhu, tým drahší bude hypotekárny úver. Podmienky kapitálového trhu veľmi citlivo odrážajú otázky menovej, rozpočtovej, prípadne aj hospodárskej politiky, sprostredkovane teda hypotekárne produkty ovplyvňujú všetky ekonomické podmienky. Banka poskytujúca hypotekárny úver volí medzi fixným alebo variabilným úročením hypotekárneho úveru. Fixné úročenie predstavuje pre dlžníka nevýhodu v prípade očakávaného znižovania úrokových sadzieb a variabilné úročenie predstavuje nevýhodu v opačnom prípade, teda pri očakávaní zníženia úrokových sadzieb. Prevládajúcou formou realizácie hypotekárnych úverov je fixné úročenie spojené s anuitnými splátkami. Isté uvoľnenie predstavuje možnosť zafixovať úrokové sadzby na určité obdobie (nie na obdobie celého úveru), pričom sa úrokové sadzby aktualizujú po uplynutí uvedeného obdobia. Napr. v Nemecku sa pripúšťa podobná forma s tým, že klient má možnosť rozhodnúť sa akceptovať novú výšku úroku, alebo môže úver splatiť. Hypotekárne úvery možno členiť podľa:
dlžníka – t.j.