1.Financovanie potrieb bývania
Bývanie možno charakterizovať ako jednu zo základných existenčných potrieb popri potrebám výživy a odievania, ktorá je výsledkom ekonomických a sociálno-kultúrnych podmienok spoločnosti. Bývanie možno tiež označiť ako proces uspokojovania potrieb obyvateľstva odrážajúci systém, akým ľudia žijú v obydlí a obytnom prostredí. Nevyhnutnou materiálnou podmienkou k uspokojovaniu potreby bývania je obytné prostredie.V súčasnosti sú problémy so zaobstaraním bývania všade a nesúvisí to iba s nedostatkom bytov, ale aj mnohými problémami, týkajúcimi sa financovania.

Nie každý má k dispozícií niekoľko stotisíc prípadne aj pár miliónov na kúpu bytu, domu, prípadne náročnejšie rekonštrukcie. Jednou z možností financovania svojich nákladov budúceho bývania je hypotekárny úver. Už zo slova „hypo“ vyplýva, že tento druh úveru sa bude pohybovať vo vysokých finančných sumách, ktoré sú určené na financovanie potrieb obyvateľstva súvisiacimi s bývaním.Hypotekárny úver je z hľadiska plánovania financií dlhodobá záležitosť, preto je potrebné venovať pozornosť podmienkam, za ktorých môže byť poskytnutý. Každý záujemca o tento spôsob financovania svojho bývania by si mal dôkladne preštudovať informácie o výhodách (príp.nevýhodách) a hlavne podmienkach hypotekárnych úverov v jednotlivých bankových subjektoch. Moja práca sa sústreďuje na najdôležitejšie veci týkajúce sa tohoto druhu úveru a to hlavne dôležité veci týkajúce sa obyvateľstva, ako sú napr. mladé rodiny s deťmi či ľudia v produktívnom veku, ktorý prejavujú najväčší záujem o tento druh úveru.

2.Charakteristika hypotekárneho úveru
2.1. Čo je hypotekárny úver
Tento úver môžeme charakterizovať ako dlhodobý účelový úver poskytovaný k financovaniu činností spojených s uspokojovaním potrieb bývania. Systém hypotekárnych úverov je jedným zo spôsobov financovania bytovej výstavby. Jedná sa o úver s lehotou splatnosti najmenej 4 roky, zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, ktorý banka poskytuje právnickým a fyzickým osobám na nákup, výstavbu, rekonštrukciu a údržbu tuzemských nehnuteľností. Tento druh úveru je financovaný prostredníctvom vydávania a predaja Hypotekárnych záložných listov (HZL). HZL je osobitný, verejne obchodovateľný dlhopis a zdroje získané z predaja HZL sú účelovo určené na (re)financovanie hypotekárnych úverov

2.2. Druhy hypotekárnych úverov
Banky väčšinou rozlišujú dva základné typy hypotekárnych úverov a to podľa účelu využitia úveru. Jedná sa o tzv. :Řklasický a Řstavebný hypotekárny úverKlasický hypotekárny úver je poskytovaný na investície do nehnuteľností na území Slovenskej republiky formou kúpy nehnuteľnosti aj vrátane súvisiacich pozemkov, kúpy vlastníckeho podielu, vysporiadania spoluvlastníctva alebo dedičského nároku. Stavebný hypotekárny úver je poskytovaný za účelom výstavby, rekonštrukcie alebo modernizácie nehnuteľnosti, kúpy rozostavanej nehnuteľnosti spojenej z jej dostavbou, alebo stavebných úprav nehnuteľnosti. Ďalej sa stretnete z hypotekárnymi úvermi, ktoré sú kombinované napr. so stavebným sporením, životným poisteným alebo hypotekárnymi záložnými listami.

2.3. Spôsoby použitia úveru- kúpa nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (byt, rodinný dom),- výstavba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena (prístavby, nadstavby, zmeny bytových jadier...),- rekonštrukcia nehnuteľnosti,- údržba nehnuteľností,2 - kúpa stavebného pozemku (len tuzemské nehnuteľnosti v ktorých je viac ako polovica plochy určená na bývanie),- splatenie predtým poskytnutých úverov použitých na investíciu do nehnuteľnosti, poskytnutých stavebnými sporiteľňami, prípadne štátnym rozvojom bývania alebo inou bankou.Úver nemožno použiť:- na vysporiadanie dedičských podielov,- na vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov,- na preúverovanie stavebných úverov na hypotekárne úvery s poskytnutím štátneho príspevku.- na hnuteľné veci ako automobil, nábytok atď., na investíciu do nehnuteľností v zahraničí a ani na prevod členského podielu na družstevní byt.Objektom hypotekárneho úveru môže byť napr.: rodinný dom, byt do osobného vlastníctva, rekreačný objekt (pre individuálnu rekreáciu), bytový dom, prevádzkový dom, stavebný pozemok (za určitých podmienok), ostatné podnikateľské objekty a jednoduché stavby a tiež zmeny týkajúce sa uvedených stavieb.

2.4. Výška úveru
Minimálna výška úveru je stanovená rôzne. Pohybuje sa spravidla niekde v rozmedzí 100 000 až 500 000 Sk.Horná hranica nie je vo väčšine bánk stanovená, je obmedzená len hodnotou založenej nehnuteľnosti. Hypotekárny úver je možné poskytnúť v objeme do 70 % z celkovej hodnoty investície. Ak hodnota nehnuteľnosti nepostačuje na zabezpečenie požadovanej výšky úveru, je možné ho zabezpečiť ďalšou nehnuteľnosťou.

2.5. Úroková sadzba
Pri stanovení úrokovej sadzby sa vychádza z aktuálnej situácie na trhu. Úroková sadzba sa však môže v priebehu splácania úveru meniť. Podmienky zmeny sadzby sú v jednotlivých bankách rozdielne. Sadzby sú spravidla fixované na dobu 5 rokov. Často je výška zmenyobmedzená napr. 3,5% oboma smermi, prípadne je stanovená maximálna výška úrokovej sadzby, ktorá sa nesmie prekročiť. V súčasnosti úrokové sadzby majú klesajúcu tendenciu a to hlavne z dôvodu konkurencie medzi bankami, ktoré ponúkajú hypotekárne úvery (tabuľka č. 3: Hypotekárne banky – úrokové sadzby v súčasnosti)

2.6. Dĺžka splácania hypotekárneho úver
Hypotekárne úvery je možné podľa zákona poskytovať na obdobie maximálne 30 rokov, ale podľa komerčných bánk sa lehota splatnosti pohybuje v priemere okolo 15 rokov. V praxi sa najčastejšie vyskytujú úvery s lehotou splatnosti 10 - 20 rokov (sú najvýhodnejšie z hľadiska vzťahu lehoty splatnosti k výške splátok a celkovo zaplateným úrokom. Pri úveroch s veľmi krátkou dobou splácania sú splátky príliš vysoké. Pri veľmi dlhom splácaní sa však úver predraží.

2.7. Predčasné splatenie úveru
Úver môžete splatiť aj predčasne, nebude to však zadarmo. Banka vlastne prichádza o zisk z úrokov, ktoré by ste ešte museli zaplatiť. Žiadosti o predčasné splatenie úveru sú v niektorých bankách posudzované individuálne a potom je stanovená sankcia za predčasné splatenie úveru. Inde je sankcia zmluvne určená. Jej výška sa je spravidla odvodená od výšky úveru, predčasne splatenej čiastky, prípadne od úrokov a počtu rokov, ktoré zostávali do konca zmluvy.

2.8. Poplatky Pretože hypotekárny úver ovplyvní finančnú situáciu jeho poberateľa počas dlhšieho obdobia, je dôležité vedieť, aké poplatky sa k hypotekárnemu úveru viažu. A sú to:đPoplatky banke- poplatok za žiadosť o HÚ/dokumentáciu (v súčasnosti sa platí v troch bankách)- poplatok za poskytnutie úveru (v jednej banke sa neplatí, v ostatných deviatich sa tento poplatok pohybuje od 1800,- Sk do 9000,-Sk)- poplatok za úverový účet ( od 50 do 100,- Sk za mesiac)đNebankové poplatky K poplatkom, ktoré sa platia banke sa musia pripočítať ďalšie náklady súvisiace s čerpaním hypotekárneho úveru napr. odplata súdnemu znalcovi za vypracovanie znaleckého posudku (zvyčajne sa suma pohybuje od 2000,- do 5000,- Sk), poplatky katastru nehnuteľností za vklad záložného práva, poplatky na overenie podpisov na zmluvných dokumentoch, ktoré požaduje kataster nehnuteľností.

2.9. Zabezpečenie úveru
Každý hypotekárny úver musí byť zabezpečený záložným právom na vhodnú tuzemskú nehnuteľnosť evidovanú v katastri nehnuteľností a zapísanú v liste vlastníctva, ktorá je vo vlastníctve žiadateľa resp. tretej osoby. Prevod nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zabezpečenia hypotekárneho úveru, nesmie byť obmedzený napr. vecným bremenom doživotného užívania zriadeného vlastníkom nehnuteľnosti v prospech inej osoby a pod.Záložné právo je ťarcha zriadená na nehnuteľnosti. Zriaďuje ju kataster nehnuteľností na základe záložnej zmluvy a návrhu na vklad záložného práva. Tieto dokumenty vypracuje pre vás banka pri vypracovaní zmluvnej dokumentácie k úverovému prípadu. Záložné právo na zabezpečenie pohľadávky banky z hypotekárneho úveru vzniká jeho vkladom do katastra nehnuteľností.Úver je teda zabezpečený zriadením záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky. Vinkulácia poistnej sumy z poistenia nehnuteľnosti - predmetu záložného práva, minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru.