Hypotekárne úvery

1.Financovanie potrieb bývania
Bývanie možno charakterizovať ako jednu zo základných existenčných potrieb popri potrebám výživy a odievania, ktorá je výsledkom ekonomických a sociálno-kultúrnych podmienok spoločnosti. Bývanie možno tiež označiť ako proces uspokojovania potrieb obyvateľstva odrážajúci systém, akým ľudia žijú v obydlí a obytnom prostredí. Nevyhnutnou materiálnou podmienkou k uspokojovaniu potreby bývania je obytné prostredie.V súčasnosti sú problémy so zaobstaraním bývania všade a nesúvisí to iba s nedostatkom bytov, ale aj mnohými problémami, týkajúcimi sa financovania.

Nie každý má k dispozícií niekoľko stotisíc prípadne aj pár miliónov na kúpu bytu, domu, prípadne náročnejšie rekonštrukcie. Jednou z možností financovania svojich nákladov budúceho bývania je hypotekárny úver. Už zo slova „hypo“ vyplýva, že tento druh úveru sa bude pohybovať vo vysokých finančných sumách, ktoré sú určené na financovanie potrieb obyvateľstva súvisiacimi s bývaním.Hypotekárny úver je z hľadiska plánovania financií dlhodobá záležitosť, preto je potrebné venovať pozornosť podmienkam, za ktorých môže byť poskytnutý. Každý záujemca o tento spôsob financovania svojho bývania by si mal dôkladne preštudovať informácie o výhodách (príp.nevýhodách) a hlavne podmienkach hypotekárnych úverov v jednotlivých bankových subjektoch. Moja práca sa sústreďuje na najdôležitejšie veci týkajúce sa tohoto druhu úveru a to hlavne dôležité veci týkajúce sa obyvateľstva, ako sú napr. mladé rodiny s deťmi či ľudia v produktívnom veku, ktorý prejavujú najväčší záujem o tento druh úveru.

2.Charakteristika hypotekárneho úveru
2.1. Čo je hypotekárny úver
Tento úver môžeme charakterizovať ako dlhodobý účelový úver poskytovaný k financovaniu činností spojených s uspokojovaním potrieb bývania. Systém hypotekárnych úverov je jedným zo spôsobov financovania bytovej výstavby. Jedná sa o úver s lehotou splatnosti najmenej 4 roky, zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, ktorý banka poskytuje právnickým a fyzickým osobám na nákup, výstavbu, rekonštrukciu a údržbu tuzemských nehnuteľností. Tento druh úveru je financovaný prostredníctvom vydávania a predaja Hypotekárnych záložných listov (HZL). HZL je osobitný, verejne obchodovateľný dlhopis a zdroje získané z predaja HZL sú účelovo určené na (re)financovanie hypotekárnych úverov

2.2. Druhy hypotekárnych úverov
Banky väčšinou rozlišujú dva základné typy hypotekárnych úverov a to podľa účelu využitia úveru. Jedná sa o tzv. :Řklasický a Řstavebný hypotekárny úverKlasický hypotekárny úver je poskytovaný na investície do nehnuteľností na území Slovenskej republiky formou kúpy nehnuteľnosti aj vrátane súvisiacich pozemkov, kúpy vlastníckeho podielu, vysporiadania spoluvlastníctva alebo dedičského nároku. Stavebný hypotekárny úver je poskytovaný za účelom výstavby, rekonštrukcie alebo modernizácie nehnuteľnosti, kúpy rozostavanej nehnuteľnosti spojenej z jej dostavbou, alebo stavebných úprav nehnuteľnosti. Ďalej sa stretnete z hypotekárnymi úvermi, ktoré sú kombinované napr. so stavebným sporením, životným poisteným alebo hypotekárnymi záložnými listami.

2.3. Spôsoby použitia úveru- kúpa nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (byt, rodinný dom),- výstavba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena (prístavby, nadstavby, zmeny bytových jadier...),- rekonštrukcia nehnuteľnosti,- údržba nehnuteľností,2 - kúpa stavebného pozemku (len tuzemské nehnuteľnosti v ktorých je viac ako polovica plochy určená na bývanie),- splatenie predtým poskytnutých úverov použitých na investíciu do nehnuteľnosti, poskytnutých stavebnými sporiteľňami, prípadne štátnym rozvojom bývania alebo inou bankou.Úver nemožno použiť:- na vysporiadanie dedičských podielov,- na vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov,- na preúverovanie stavebných úverov na hypotekárne úvery s poskytnutím štátneho príspevku.- na hnuteľné veci ako automobil, nábytok atď., na investíciu do nehnuteľností v zahraničí a ani na prevod členského podielu na družstevní byt.Objektom hypotekárneho úveru môže byť napr.: rodinný dom, byt do osobného vlastníctva, rekreačný objekt (pre individuálnu rekreáciu), bytový dom, prevádzkový dom, stavebný pozemok (za určitých podmienok), ostatné podnikateľské objekty a jednoduché stavby a tiež zmeny týkajúce sa uvedených stavieb.

2.4. Výška úveru
Minimálna výška úveru je stanovená rôzne. Pohybuje sa spravidla niekde v rozmedzí 100 000 až 500 000 Sk.Horná hranica nie je vo väčšine bánk stanovená, je obmedzená len hodnotou založenej nehnuteľnosti. Hypotekárny úver je možné poskytnúť v objeme do 70 % z celkovej hodnoty investície. Ak hodnota nehnuteľnosti nepostačuje na zabezpečenie požadovanej výšky úveru, je možné ho zabezpečiť ďalšou nehnuteľnosťou.

2.5. Úroková sadzba
Pri stanovení úrokovej sadzby sa vychádza z aktuálnej situácie na trhu. Úroková sadzba sa však môže v priebehu splácania úveru meniť. Podmienky zmeny sadzby sú v jednotlivých bankách rozdielne. Sadzby sú spravidla fixované na dobu 5 rokov. Často je výška zmenyobmedzená napr. 3,5% oboma smermi, prípadne je stanovená maximálna výška úrokovej sadzby, ktorá sa nesmie prekročiť. V súčasnosti úrokové sadzby majú klesajúcu tendenciu a to hlavne z dôvodu konkurencie medzi bankami, ktoré ponúkajú hypotekárne úvery (tabuľka č. 3: Hypotekárne banky – úrokové sadzby v súčasnosti)

2.6. Dĺžka splácania hypotekárneho úver
Hypotekárne úvery je možné podľa zákona poskytovať na obdobie maximálne 30 rokov, ale podľa komerčných bánk sa lehota splatnosti pohybuje v priemere okolo 15 rokov. V praxi sa najčastejšie vyskytujú úvery s lehotou splatnosti 10 - 20 rokov (sú najvýhodnejšie z hľadiska vzťahu lehoty splatnosti k výške splátok a celkovo zaplateným úrokom. Pri úveroch s veľmi krátkou dobou splácania sú splátky príliš vysoké. Pri veľmi dlhom splácaní sa však úver predraží.

2.7. Predčasné splatenie úveru
Úver môžete splatiť aj predčasne, nebude to však zadarmo. Banka vlastne prichádza o zisk z úrokov, ktoré by ste ešte museli zaplatiť. Žiadosti o predčasné splatenie úveru sú v niektorých bankách posudzované individuálne a potom je stanovená sankcia za predčasné splatenie úveru. Inde je sankcia zmluvne určená. Jej výška sa je spravidla odvodená od výšky úveru, predčasne splatenej čiastky, prípadne od úrokov a počtu rokov, ktoré zostávali do konca zmluvy.

2.8. Poplatky Pretože hypotekárny úver ovplyvní finančnú situáciu jeho poberateľa počas dlhšieho obdobia, je dôležité vedieť, aké poplatky sa k hypotekárnemu úveru viažu. A sú to:đPoplatky banke- poplatok za žiadosť o HÚ/dokumentáciu (v súčasnosti sa platí v troch bankách)- poplatok za poskytnutie úveru (v jednej banke sa neplatí, v ostatných deviatich sa tento poplatok pohybuje od 1800,- Sk do 9000,-Sk)- poplatok za úverový účet ( od 50 do 100,- Sk za mesiac)đNebankové poplatky K poplatkom, ktoré sa platia banke sa musia pripočítať ďalšie náklady súvisiace s čerpaním hypotekárneho úveru napr. odplata súdnemu znalcovi za vypracovanie znaleckého posudku (zvyčajne sa suma pohybuje od 2000,- do 5000,- Sk), poplatky katastru nehnuteľností za vklad záložného práva, poplatky na overenie podpisov na zmluvných dokumentoch, ktoré požaduje kataster nehnuteľností.

2.9. Zabezpečenie úveru
Každý hypotekárny úver musí byť zabezpečený záložným právom na vhodnú tuzemskú nehnuteľnosť evidovanú v katastri nehnuteľností a zapísanú v liste vlastníctva, ktorá je vo vlastníctve žiadateľa resp. tretej osoby. Prevod nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zabezpečenia hypotekárneho úveru, nesmie byť obmedzený napr. vecným bremenom doživotného užívania zriadeného vlastníkom nehnuteľnosti v prospech inej osoby a pod.Záložné právo je ťarcha zriadená na nehnuteľnosti. Zriaďuje ju kataster nehnuteľností na základe záložnej zmluvy a návrhu na vklad záložného práva. Tieto dokumenty vypracuje pre vás banka pri vypracovaní zmluvnej dokumentácie k úverovému prípadu. Záložné právo na zabezpečenie pohľadávky banky z hypotekárneho úveru vzniká jeho vkladom do katastra nehnuteľností.Úver je teda zabezpečený zriadením záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky. Vinkulácia poistnej sumy z poistenia nehnuteľnosti - predmetu záložného práva, minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru.
Vinkulácia poistnej sumy z rizikového alebo kapitálového životného poistenia poberateľa úveru minimálne vo výške poskytnutého úveru (nevyžaduje sa bezpodmienečne v každej banke na rozdiel od poistenia nehnuteľnosti, ktoré je nevyhnutné. Životné poistenie sa môže vyžadovať v závislosti od počtu rokov splácania úveru, výšky úveru a iných okolností...)Nehnuteľnosť, ktorou sa môže ručiť - nachádza na území SR,- je vo vlastníctve klienta alebo tretej osoby,- je komerčne využiteľná (dobre predajná, resp. prenajímateľná),- môže byť aj v bezpodielovom spoluvlastníctve,- budúcou alebo rozostavanou stavbou (môže však ísť len o rodinný dom. Rozostavaným bytom ručiť nemožno!),- na nehnuteľnosti nesmie existovať záložné právo v prospech tretej osoby,- je poistená,- majetkovo - právne vysporiadaná nehnuteľnosť so splnenou daňovou povinnosťou,- je ocenená bankou akceptovaným znalcom.

3.Banky poskytujúce hypotekárne úvery
Hypotekárne úvery môžu poskytovať banky na základe Zákona č.483/2001 Zb. o bankách podľa § 67, ktorým bolo k tejto činnosti vydané zvláštne povolenie k vydávaniu hypotekárnych záložných listov podľa Zákona č. 530/1990 Zb. o dlhopisoch. Vykonávať hypotekárne obchody môže iba ten bankový subjekt, ktorý získa povolenie na ich výkon. Minimálna výška peňažného vkladu je 1 mld Sk (alebo čiastka zodpovedajúca tejto sume vo voľne zameniteľnej cudzej mene). Žiadosť o povolenie musí obsahovať všeobecné podmienky poskytovania hypotekárnych (komunálnych) úverov, spôsob vedenia registra hypoték, spôsob oddeleného vedenia analytickej evidencie v systéme účtovníctva, návrh osoby na funkciu správcu a jeho zástupcu a systém oceňovania nehnuteľností. Zoznam a rozsah HÚ, ktoré slúžia na krytie HZL musí banka evidovať vo svojom registri hypoték Cieľom registra hypoték je jednotným a jednoduchým spôsobom zaznamenávať hypotekárne úvery (objem, doba splatnosti, úrok, charakteristika nehnuteľného zálohu podľa výpisu z katastra nehnuteľností; cena zálohu - príslušnej nehnuteľnosti stanovená podľa viacerých metód sa stane východiskom pre určenie výšky úveru), ktoré budú slúžiť na krytie hypotekárnych záložných listov. NBS po dohode s MF na návrh banky vymenováva hypotekárneho správcu a jeho zástupcu, ktorého úlohou je vykonávať dozor nad hypotekárnymi obchodmi.

Cieľom posilnenia systému kontroly nad hypotekárnymi obchodmi (špecifický dohľad) ustanovením “inštitútu” hypotekárneho správcu (jeho zástupcu) je limitovať riziká na oboch stranách hypotekárnych obchodov. Rozhodujúcim momentom je oceňovanie nehnuteľností, z ktorého sa odvíja bezpečnosť a kvalita hypotekárnych úverov a hypotekárnych záložných listov, výška základného imania (resp. vlastného kapitálu banky) ako zdroj na krytie možných rizík, dôsledná analýza a riadenie rizík ako aj plnenie si záväzkov voči majiteľom HZL (veriteľov voči banke). V súčasnosti je možné charakterizovať tento systém, ako dobre sa rozvíjajúci. Na Slovensku má licenciu na vykonávanie hypotekárnych obchodov celkom 10 bánk. ŘDexia banka Slovensko, a.s.ŘHVB Bank Slovakia, a.s.ŘIstrobanka, a.s.ŘĽudová banka, a.s.6ŘOTP Banka Slovensko, a.s.ŘSlovenská sporiteľňa, a.s.ŘTatra banka, a.s.ŘUniBanka, a.s.ŘVšeobecná úverová banka, a.s.ŘČeskoslovenská obchodní banka, a.s. pobočka zahraničnej banky v SR Zdroj: Ministrerstvo financií SRinformácie z dňa: 11. 08. 2005Banka, ktorá vykonáva hypotekárne obchody môže dočasne voľné finančné zdroje získané z hypoobchodov uložiť v banke (pobočke zahraničnej banky) so sídlom v SR, použiť na nákup HZL, kom. obligácií vydaných inou bankou, pokladničných poukážok NBS.

4.Získanie hypotekárneho úveru
4.1. Všeobecné podmienkyO HÚ môže požiadať každý občan - fyzická osoba s trvalým pobytom na území SR, ktorý dovŕšil vek 18 rokov, alebo občan cudzieho štátu (cudzí štátny príslušník). Vydaté/ženatí žiadatelia musia vždy žiadať o úver spoločne, pokiaľ nemajú zrušené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Základné podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru sú:¨preukázanie schopnosti splácať poskytnutý úver ¨zabezpečenie úveru vhodnou tuzemskou nehnuteľnosťou (môže byť aj vo vlastníctve tretej osoby) zapísanou v katastri nehnuteľností

4.2. Proces získavania úveru
Prvým krokom pri žiadaní o hypotekárny úver je návšteva banky, ktorej služby chceme využívať. Všade sú k dispozícií kvalifikovaní pracovníci, ktorí ochotne a zrozumiteľne vysvetlia možnosti financovania potrieb v oblasti bývania, poradia vám pri vašom investičnom zámere, možnostiach zabezpečenia hypotekárneho úveru, schopnosti splácať úver, výške mesačných splátok, o účele úveru a všetkých dokladoch, ktoré je potrebné predložiť pre posúdenie úveru. Vyplníte žiadosť a predložíte požadované prílohy, ktoré dokladujú vaše príjmy, zabezpečenie úveru a jeho účelovosťAk ste zamestnaný, predložíte:Řpotvrdenie o výške príjmu vystavené vašim zamestnávateľom Řvýpis z účtu alebo výplatné pásky potvrdené vašim zamestnávateľomAk podnikáte, predložíte: Řdaňové priznanie za posledný ukončený kalendárny rok Řpotvrdenie o výške daňovej povinnosti potvrdené daňovým úradom, na ktorom ste podali daňové priznanie, Řdoklady k preukázaniu účelu úveru Řdoklady k zabezpečeniu úveru V prípade schválenia úveru vám zamestnanci banky pripravia na podpis príslušné zmluvné dokumenty ¨- zmluvu o poskytnutí hypotekárneho úveru ¨záložnú zmluvu k nehnuteľnému majetku ¨a návrh na vklad záložného práva Úver môžete čerpať po:splnení podmienok, ktoré budete mať uvedené v zmluve o poskytnutí hypotekárneho úveru t.j.: zápise záložného práva v katastri nehnuteľností, poistení založenej nehnuteľnosti pre prípad poškodenia alebo zničenia minimálne do výšky úveru a vinkulácii poistného plnenia v prospech banky, predložení dokladov preukazujúcich účel úveru, podpísanie vlastnej blankozmenky, splnení ďalších stanovených podmienok podľa konkrétneho prípadu (napr. uzatvorení poistnej zmluvy a vinkulácie poistného plnenia pri poistení úveru, alebo životnej poistke)

Spôsob čerpania môže byť: - jednorázovo - postupne - postupne zálohovo (t.j. finančné prostriedky vám budú uvoľnené a účel čerpania dokladujete následne pred ďalším čerpaním) - prevodom prostriedkov na váš osobný účet v banke alebo na účet dodávateľa resp. predávajúceho nehnuteľnosti Získať HÚ je náročná záležitosť a to preto, že zo strany bánk je kritickým bodom hlavne obmedzená možnosť realizácie záložného práva (príliš silná ochrana nájomníkov - neplatičov, nutnosť poskytnúť primerané náhradné ubytovanie, zdĺhavé súdne konanie a vymáhanie atď). Z tohto dôvodu treba rátať s konzervatívnym chovaním bánk pri poskytovaní hypotekárnych úverov 5.Podpora zo strany štátuPodporou realizovanou od roku 1999 zo strany štátu smerujúcou k oživeniu hypotekárneho úverovania je bonifikácia úrokovej miery hypotekárnych úverov poskytnutých fyzickým osobám. Od zavedenia podporného systému zo strany štátu došlo k výraznému zlepšeniu podmienok poskytnutia hypotekárnych úverov pre fyzické osoby.

Štátny príspevok k hypotekárnym úverom sa poskytoval fyzickým osobám na úvery v objeme do 2,5 mil. Sk na byt. Štátnym príspevkom sa rozumie percento, ktorým štát znižoval výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve o hypotekárnom úvere. V roku 2003 sa poskytoval štátny príspevok vo výške 2,5 percentuálneho bodu, na rok 2004 bola schválená štátna bonifikácia úroku vo výške 1 %. Úrokové sadzby však mali klesajúcu tendenciu, pretože negatívnym znakom tohto systému z pohľadu verejných výdavkov bolo geometrickým radom narastajúci nárok na štátny rozpočet, ktorý bez zavedenia regulačných opatrení by v priebehu niekoľkých rokov pohltil všetky zdroje smerujúce do rozvoja bývania.Podpora hypotekárnych úverov zo strany štátuRokVýška podporyPoužité peniaze19996 %85 mil. Sk20006 %100 mil. Sk20015 %127,2 mil. Sk20024,5 %226,5 mil. Sk20032,5 %490 mil. Sk20041 %775 mil. SkV zmysle zákona o štátnom rozpočte na rok 2005 sa štátny príspevok na rok 2005 poskytovaný poberateľovi hypotekárneho úveru určuje vo výške 0 % ročne

6.Súčastné zmeny a tendencie do budúcnosti
Za posledný rok sa hypotéka stala dostupnejšia. Dnes si ju môžu dovoliť aj tí, ktorí na to pred rokom nemali. Môže za to pokles úrokov a odpustenie niektorých bankových poplatkoch. Najvýraznejšou zmenou v prospech klienta je výška úrokovej sadzby. Najnižšie sú úrokové sadzby na krátke obdobie, i keď sa v súčasnosti v niektorých bankách zvýšili, ale ešte stále sú východnejšie ako úroky pevne určené na 5 a viac rokov. No, ale aj úrokové sadzby na úveroch s dlhšou dobou fixácie postupne klesajú. Významným aspektom, ktorý postupne zavádzajú banky, je zrušenie poplatkov za spracovanie žiadosti a tak je možné hneď na začiatku úveru ušetriť niekoľko tisíc korún. Poplatok za poskytnutie úveru (zvyčajne sa pohybuje od 0,5 do 0,7 percenta zo sumy úveru) netreba platiť hneď pri vybavovaní hypotéky, možno ho zaplatiť priamo z úveru v splátkach (napr. je to možné u ČSOB alebo Slovenskej sporiteľni).

Konkurencia núti banky pristupovať aj k iných zmenám, ktoré majú za úlohu motivovať potenciálnych klientov pre záujem o HÚ práve v danej banke. Napríklad, banky zavádzajú preplatenie poplatku za vypracovanie znaleckého posudku (Ľudová banka, Slovenská sporiteľňa, VÚB) a dokonca v súčasnosti, v niektorých prípadoch znalecký posudok vôbec netreba (Dexia banka, Ľudová banku, UniBanka). Tam kde klient platí tento poplatok, má možnosť využiť lacnejší interný odhad nehnuteľnosti (ČSOB), alebo služby právnika a znalca, ak si klient vyberie z ponuky realít danej banky.V tomto období sa aj výrazne kráti čas na vybavenie hypotéky. Niektoré banky dnes ponúkajú expresný termín do 24 hodín a to od chvíle, ako do banky odovzdáte kompletnú dokumentáciu, ktorú banka vyžaduje. Obrovskou úsporou času, ale aj peňazí je, keď banka presunie peniaze už na základe návrhu na vklad do katastra.Vybavovanie hypotéky je dnes pohodlnejšie a viaceré banky začínajú ponúkať služby špeciálnych hypotekárnych centier, ktorých klientom pod jednou strechou poskytujú nielen bankové informácie, ale čoraz častejšie aj služby znalca, právnika či realitného agenta. Z týchto dôvodov sa predpokladá do budúcnosti väčšia variabilita poskytovania HÚ a čoraz viac rozmanitejšie a lákavejšie služby súvisiace s poskytovaním HÚ pre klientov.