Dej sa odohráva v Rusku v polovici 19. storočia.
Hlavný hrdina, Pavol Ivanovič Čičikov, cestoval po Rusku a hľadal miesto, prácu a spôsob, akoby zbohatol. Prišiel do gubernského mesta a ubytoval sa v hostinci. Išiel sa prejsť do mesta, zoznámiť sa s významnými ľuďmi a popýtať sa, ktorý statkár má najviac nevoľníkov a kde býva. Spriatelil sa s gubernátorom, policajným dôstojníkom, zoznámil sa so statkármi Líbeznickým a Psovským a dohodol sa s nimi na návšteve. Najskôr zašiel k Líbezníckemu, podľa zvyku spolu poobedovali, zoznámil sa z jeho ženou a deťmi. Keď zostali sami, Čičikov sa začal vypytovať koľko nevoľníkov má, koľko mu zomrelo od poslednej revízie.
Nakoniec ho požiadal, aby mu ich „ mŕtvych nevoľníkov“ predal , akože sú živý. Keď sa dohodli, Líbeznický mu spísal zoznam a Čičikov mu zaplatil. Opýtal sa na cestu k Psovskému a vyrazil. Cesta však bola dlhá a tak prespal u statkárky, od ktorej tiež odkúpil mŕtve duše.
Na ceste od statkára Nozdreva, ktorého stretol v neďalekom hostinci,
ale nepodarilo sa mu od neho kúpiť, pretože bol lakomec a klamár,
sa jeho koč zrazil z iným kočom. Kone a postroj sa do seba zaplietli. V druhom koči sedelo krásne, mladé, plaché dievča. Čičikovi sa veľmi páčila, no nevedel kto to je a keď sa spamätal a rozhodol sa, že ju osloví, koče sa už pohli. Čičikov prišiel konečne ku Psovskému uskutočnil rovnaký obchod. Všetko sa malo udiať v tajnosti. Na úrade sa všetky kúpi zapísali a Čičikov vysvetľoval kúpu nevoľníkov tým, že ich chce na presídlenie. Čičikov už chcel z mesta odísť, no nikto ho nechcel pustiť a pozvali ho na bál. Tam stretol tú mladú, krásnu dievčinu, ktorá bola
gubernátorovou dcérou a venoval sa iba jej. Nevšímal si iné dámy.
Vtom sa na bále objavil opitý Nozdrev a začal vykrikovať, že Čičikov
od neho kúpil mŕtvych nevoľníkov. No z bálu ho hneď vykázali, lebo všetci vedeli, že Nozdrev je veľký klamár. Po bále sa v mestečku začali o Čičikovi hovoriť nepekné veci: že chce uniesť gubernátorovu dcéru, všetci verili Nozdrevovi o kúpe mŕtvych nevoľníkov. Keď sa o tom dozvedel Čičikov, ihneď opustil mesto. Dlho cestoval po Rusku. Zastavil sa na dedine, kde sa mu veľmi páčilo, a keďže jeho koč už bol v strašnom stave, ubytoval sa u statkára Andreja Ivanopviča Tentnetikova. Tam sa zoznámil s ďalšími statkármi a s generálom, od ktorého taktiež odkúpil mŕtvych nevoľníkov. Čičikovi sa v tomto kraji veľmi zapáčilo a aj on sa chcel stať statkárom. Sníval o žene a rodine a rozhodol sa, že si kúpi pozemok.